Gayrimenkul, kişilerin ve kurumların ekonomik hayatında en değerli varlıklar arasında yer alır. Taşınmazlarla ilgili hak ve yükümlülükler, çoğu zaman karmaşık hukuki süreçler içerebilir. Tapu işlemleri, alım-satım sözleşmeleri, kira ilişkileri, tahliye davaları, ortaklığın giderilmesi, kamulaştırma gibi çok sayıda konu, hem bireyleri hem de şirketleri doğrudan etkiler.

Gayrimenkul ve Kira Hukuku, taşınmaz mallar üzerindeki hakların düzenlenmesini ve bu hakların kullanımı sırasında doğabilecek uyuşmazlıkların çözümünü konu alan bir hukuk dalıdır. YDC Hukuk Bürosu olarak, gayrimenkul alanında geniş tecrübemiz ve güncel mevzuat bilgimizle müvekkillerimize hem önleyici hukuk hizmetleri hem de dava süreci desteği sunuyoruz.

Gayrimenkul Hukukunun Temel Konuları

Gayrimenkul hukukunun kapsamına giren başlıca konular şunlardır:

• Tapu iptali ve tescil davaları

• Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu)

• Kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma

• İmar uygulamaları ve yapı ruhsatı uyuşmazlıkları

• Kat mülkiyeti ile ilgili ihtilaflar

• Geçit hakkı, üst hakkı gibi irtifak ilişkileri

• Satış vaadi sözleşmeleri

• İpotek ve rehin işlemleri

• Kira sözleşmeleri ve tahliye davaları

Her biri özel uzmanlık gerektiren bu konularda, hatalı ya da eksik işlemler geri dönülmesi zor sonuçlara neden olabilmektedir.

Tapu İptali ve Tescil Davaları

Tapu kayıtlarında yer alan bir taşınmazın hukuki durumu ile fiili durumu arasında uyuşmazlık varsa ya da tapu devri hukuka aykırı şekilde gerçekleşmişse, tapu iptal ve tescil davası gündeme gelir. En sık karşılaşılan nedenler:

• Mirasçılar arasında muvazaalı satışlar

• Hileyle yapılan tapu devirleri

• Sahte vekâletle işlem yapılması

• Yolsuz tescil

• Kadastro hataları

Bu tür davalarda davacının mülkiyet hakkını ispat etmesi ve tapu kayıtlarının düzeltilmesini istemesi gerekir. YDC Hukuk Bürosu olarak, delil tespiti, tanık beyanları, keşif ve bilirkişi süreçlerinde etkin bir takip ile müvekkillerimizin taşınmaz haklarını korumaktayız.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu)

Miras yoluyla ya da satış sonucu birden fazla kişi tarafından ortaklaşa sahip olunan taşınmazlar, zamanla taraflar arasında anlaşmazlığa neden olabilir. Bu durumda ortaklardan biri ya da birkaçı, mahkemeye başvurarak ortaklığın giderilmesidavası açabilir.

Mahkeme, taşınmazın aynen bölünmesine olanak yoksa satışına ve bedelin ortaklar arasında paylaştırılmasına karar verir. Bu süreçte satışın açık artırma yoluyla yapılması ve satış gelirinin adil şekilde dağıtılması esastır.

YDC Hukuk Bürosu, bu sürecin başından sonuna kadar müvekkilleri adına tüm hukuki işlemleri yürütmekte; hak kayıplarını önlemeye odaklı hizmet sunmaktadır.

Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Atma

Kamu hizmeti amacıyla özel mülkiyete ait taşınmazların devlet veya kamu kurumları tarafından zorunlu olarak satın alınması sürecine kamulaştırma denir. Bu işlem, belirli yasal prosedürlere tabidir ve mal sahibinin rızası olmadan da gerçekleştirilebilir.

Ancak zaman zaman taşınmazlara herhangi bir kamulaştırma işlemi yapılmaksızın fiilen el konulması gibi durumlar ortaya çıkabilir. Bu durumda mülk sahibi, kamulaştırmasız el atma nedeniyle tazminat davası açabilir.

YDC Hukuk Bürosu, gerek kamulaştırma sürecinde pazarlık aşamasında danışmanlık verir, gerekse kamulaştırmasız el atma durumunda hak sahiplerinin uğradığı zararın tazmin edilmesi için hukuki girişimlerde bulunur.

Kira Hukuku ve Tahliye Davaları

Kira ilişkileri, hem konut hem de işyeri açısından sıkça karşılaşılan hukuki meselelerin başında gelir. Kira sözleşmeleri çoğunlukla taraflar arasında dostane şekilde başlasa da zamanla birçok anlaşmazlık doğabilir:

• Kiracının kirasını ödememesi

• Tahliye taahhüdüne uymaması

• Kiralananın amacı dışında kullanılması

• Kiraya verenin, taşınmaza kendisinin veya yakınlarının ihtiyacı olduğunu iddia etmesi

• Yeniden inşa ve imar gerekçesiyle tahliye talepleri

Bu tür uyuşmazlıkların çözümünde öncelikle yazılı sözleşmenin içeriği ve tarafların yükümlülüklerine uygun davranıp davranmadığı dikkate alınır.

YDC Hukuk Bürosu olarak, hem kiracı hem de mülk sahibi müvekkillerimize hukuka uygun çözüm yolları sunmakta, gerekli görülen durumlarda tahliye davalarını yürütmekteyiz.

Kira Tespit Davaları

Kira sözleşmelerinde kira bedelinin her yıl artırılması, çoğu zaman taraflar arasında tartışma konusu olur. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira artışı genellikle TÜFE oranlarıyla sınırlıdır. Ancak 5 yıl ve üzeri süredir devam eden kira ilişkilerinde, rayiç bedel dikkate alınarak kira tespit davası açılması mümkündür.

Kira tespit davası, özellikle uzun süreli işyeri kiralamalarında büyük önem taşır. Bu dava, yalnızca mahkeme kararıyla sonuçlanmakla kalmaz, taraflar arasındaki kira dengesini uzun vadede etkiler.

Kat Mülkiyeti Hukuku

Toplu yaşam alanlarının yönetimi ve kullanımıyla ilgili sorunlar da gayrimenkul hukukunun önemli bir parçasıdır. Apartman ve sitelerde yaşanan şu konular sıklıkla hukuki sürece dönüşür:

• Ortak alanların kullanımı

• Aidat borçları ve tahsili

• Kat malikleri kurulu kararlarının iptali

• Site yönetimi ile yaşanan ihtilaflar

• Bağımsız bölümde hukuka aykırı kullanım

YDC Hukuk Bürosu olarak, kat malikleri ve yönetimler arasında doğabilecek anlaşmazlıklarda danışmanlık ve dava süreçlerinde müvekkillerimize çözüm odaklı hizmet sunmaktayız.

Gayrimenkul Satış Vaadi ve Ön Alım Hakkı

Gayrimenkul alım-satımında sıkça karşılaşılan bir diğer konu da satış vaadi sözleşmeleridir. Noter huzurunda yapılan bu sözleşmeler, alıcının taşınmazı belirli bir tarihte alma hakkını güvence altına alır. Ancak bu tür sözleşmelerin tapuya şerh edilmemesi, ileride ciddi sorunlara yol açabilir.

Ayrıca, hisseli taşınmazlarda diğer hissedarların ön alım hakkı (şufa hakkı) bulunmaktadır. Hissedarlar, tapuda yapılan satıştan sonra belirli süre içinde ön alım hakkını kullanabilir. Bu davalarda süreler oldukça kısadır ve hızlı hareket edilmelidir.

YDC Hukuk Bürosu, tapu şerhleri, satış vaadi sözleşmeleri ve ön alım hakkı gibi teknik konularda doğru yönlendirme ve dava takibi sağlamaktadır.

Gayrimenkul ve kira ilişkileri, günlük yaşamda sık karşılaşılan ama çoğu zaman detaylı hukuki bilgi gerektiren konulardır. Tapu işlemlerinden tahliye davalarına, kamulaştırmadan ortaklığın giderilmesine kadar her aşama, profesyonel bir bakış açısı ile yönetilmelidir.

YDC Hukuk Bürosu olarak, taşınmaz hukukuna dair her türlü konuda müvekkillerimize önleyici ve çözümleyici yaklaşımla hukuki hizmet sunuyor; uzun vadeli menfaatlerin korunmasına öncelik veriyoruz.

Taşınmazlarınızla ilgili yaşadığınız veya yaşayabileceğiniz tüm hukuki süreçlerde yanınızdayız.